Analyser l’activité professionnelle d’un entrepreneur et comprendre sa situation patrimoniale requiert des compétences solides en financement d’entreprise. De la même manière, il faut savoir procéder à l’analyse des situations des personnes ayant des patrimoines importants(investisseurs, succession/donation,…).
Nos courtiers en crédit accompagnent les différents porteurs de projet sur leurs problématiques de financement dans différents domaines.
CAPITAL IN FINE
Le statut LMNP, c’est quoi ?
Vous envisagez de faire de l’investissement locatif ?
Plutôt que louer votre bien de manière classique(location nu), pour limiter le montant de votre impôt sur le revenu, reste une solution : la défiscalisation des revenus locatifs, partielle ou totale.
Il n’existe pas de loi LMNP à proprement parler, il s’agit en réalité d’un statut. Créé en 1949, il a pour but de vous inciter à investir dans un bien et de le mettre en location meublée, en vous faisant profiter d’avantages fiscaux (possibilité d’amortir le bâti du logement et possibilité de récupérer la TVA dans certains cas). Il est ouvert à tous les contribuables français, à condition de respecter certains critères et d’effectuer une petite démarche.
Comment définir la SCI ?
Une SCI a pour objet la gestion et l’exploitation de biens immobiliers. Elle est composée d’au moins deux associés, pouvant être des personnes physiques ou morales. Chaque associé possède une partie du parc immobilier, en fonction du nombre de parts qu’il détient. S’il possède 40% des parts, cela signifie qu’il détient 40% de tous les immeubles composant le patrimoine de la SCI. Le fonctionnement d’une société civile immobilière se rapproche ainsi du fonctionnement d’une société classique.
Comment déclarer les revenus locatifs d'une SCI ?
Les associés peuvent choisir entre deux options fiscales :
Lorsqu'une société civile immobilière loue des logements non meublés, les loyers sont répartis entre les actionnaires. Ce sont des revenus fonciers qui viennent s’ajouter à la base imposable à l’IR de chacun.
Lorsqu'une SCI loue ses logements meublés ou lorsque les associés souhaitent opter pour cette imposition, les loyers encaissés peuvent être assujettis à l’IS. Contrairement à la SCI imposée à l’IR – dans laquelle les loyers de l’année sont obligatoirement versés aux associés –, les revenus
L'investissement immobilier via une SCI est généralement plus avantageux qu’en indivision
L’apport en capital est limité, ce qui permet à un associé de disposer de parts sociales même avec des ressources modestes.
La détention de parts sociales dans une SCI est une protection contre le risque de saisie immobilière, par rapport à l’indivision.
Les statuts de la SCI permettent de fixer précisément les règles de fonctionnement de la SCI : nomination et pouvoirs du gérant, majorités applicables, modalités de cession des parts… Les modalités d’entrée des héritiers dans la société peuvent également être prévues. En indivision, les actes de disposition, comme la vente ou la donation du bien, requièrent l’unanimité – une lourdeur qui peut être source de conflits et conduire à une action en justice.
Divisée en parts sociales, la SCI facilite la transmission d’un patrimoine immobilier et permet d’optimiser les abattements sur les droits de donation. Il est, en effet, possible de transmettre jusqu’à 100 000 euros de parts sociales en franchise d’impôt à chaque enfant tous les 15 ans. La transmission de quotes-parts indivises est quant à elle beaucoup moins souple.
OBO
L’OBO est une opération patrimoniale qui consiste à se racheter son propre patrimoine pour dégager des liquidités, profiter du levier du crédit, transmettre à ses enfants, maîtriser sa fiscalité. Bien réalisée, il s’agit souvent d’une opération aux résultats spectaculaires. Nombreux paramètres sont à prendre en compte.
Opération technique, l’OBO demande souvent l’accompagnement d’un avocat fiscaliste, d’un notaire, d’un conseil en gestion de patrimoine et parfois même d’un expert-comptable.
L’objectif est d’un OBO est double : l’opération qui consiste à racheter son propre bien immobilier par l’intermédiaire une société (par exemple SCI) dont vous serez actionnaire avec votre famille. Cette société rachètera votre bien immobilier en réalisant une opération de crédit. Vous percevrez alors le fruit de la vente, et la société créée aura un crédit à rembourser. C’est le principe de se vendre son bien à soi-même.
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